Comment bénéficier de la loi Pinel lors d’une rénovation ?
En général, on pense à la loi Pinel lors d’un investissement immobilier dans du neuf. Cependant, il est également possible de bénéficier de la défiscalisation de ce dispositif avec l’ancien. Il est cependant obligatoire que le bien nécessite une rénovation lourde. Le dispositif Pinel, autrefois appelé dispositif Duflot, permet alors de déduire de 12 à 21 % du prix du bien immobilier de ses impôts. Voilà comment bénéficier du dispositif Pinel pour la rénovation d’un bien immobilier.
Quelles sont les conditions d’éligibilité du bien pour bénéficier du dispositif Pinel ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé au déficit foncier, l’investissement immobilier doit être fait sur un logement inhabitable. Ce jugement s’appuie sur les critères de décence définis dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462). Le propriétaire s’engage alors à le rénover entièrement. Enfin, l'objectif de cet investissement est la location du bien.
Dans quels types de biens à rénover investir ?
Logement à rénover
Pour un investissement loi Pinel dans l’ancien, vous pouvez investir dans un logement vétuste à rénover. Les normes de sécurité ne sont souvent pas respectées et la structure est parfois en mauvais état. Il est donc nécessaire de refaire ce logement pour le rendre sécurisé et habitable.
Bien immobilier à réhabiliter en habitation
Vous pouvez aussi vous tourner vers les hangars, entrepôts, locaux commerciaux, etc. Votre objectif sera alors de les transformer en logements. En effet, augmenter le nombre d’habitations dans le territoire français afin de permettre l’accession à un logement décent à toute la population à prix modérés est une volonté affichée par le gouvernement.
Un expert en bâtiment doit venir valider l’état du bien avant le début des travaux. Il se base sur 15 critères pour déterminer si votre bien correspond aux exigences de la loi Pinel.
Lorsque le bien ne répond pas à au moins 11 de ces critères, le dispositif Pinel est accessible.
Des critères en termes énergétiques sont aussi pris en compte. 12 caractéristiques de performances énergétiques sont évaluées par l’expert. Si le logement ne répond pas à la moitié de ces critères, vous pourrez bénéficier du dispositif.
La rénovation du bien immobilier
La rénovation inclut des travaux lourds afin de transformer un logement jugé inhabitable en logement neuf. Ces travaux de rénovation doivent aussi inclure une rénovation énergétique du bâtiment. Ainsi ces travaux doivent permettre au bien d’améliorer ses performances énergétiques jusqu’à pouvoir être labellisé Haute Performance énergétique ou BBC rénovation.
À la fin des travaux, un contrôleur technique revient sur place s’assurer de leur bonne réalisation. Il est donc conseillé de faire appel à un architecte expert en rénovation pour vous assurer de la parfaite exécution de la rénovation lourde et de l’efficacité de la rénovation énergétique.
Il est également conseillé de conserver les factures correspondantes à tous les frais engagés pour ces travaux. Vous pourrez les présenter en cas de contrôle du fisc.
La location du logement
Une fois le logement rénové, vous devez le louer dans le cadre de la loi Pinel. Les conditions de location d’un bien rénové sont les mêmes qu’avec un bien Pinel neuf :
- Le bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale.
- Il existe 3 durées minimales de location et trois taux de réductions correspondants, 6,9 ou 12 ans et 12 %, 18 % ou 21 %.
- En cas de déficit foncier, le bien ne peut pas être revendu avant 3 ans.
- Les plafonds des loyers doivent être respectés. Par exemple,le loyer ne peut excéder 17,43 €/m2 à Paris et dans les communes limitrophes soit la zone A bis du dispositif.
- Il en va de même pour les ressources des locataires de vos biens. Par exemple, en 2020, ce plafond est de 57 498 € pour un couple en zone A bis.
- Le bien doit se situer dans l’une des 3 zones éligibles à la loi Pinel. L’avantage fiscal Pinel est valable jusqu’au 31 décembre 2021 pour les zones A bis, A et B1 du dispositif. Ces zones correspondent à l’Ile-de-France, Genevois français, la Côte d’Azur et les métropoles de plus de 250 000 habitants.
En revanche, les conditions de location définies dans le dispositif Pinel sont assez libres concernant la nature du bien ainsi que sur le statut des locataires. À partir du 1er janvier 2021, le dispositif sera réservé aux appartements. Cependant, vous pouvez louer votre bien à un couple, une personne seule ou bien à des personnes en colocation.
Deux précisions sont à apporter à ce stade, d’une part lors de l’achat d’un appartement en loi Pinel, les parties communes de l’immeuble doivent être en bon état. Seul l’appartement doit nécessiter des travaux de rénovation. Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2023, l’avantage fiscal du dispositif Pinel sauf pour les logements aux performances énergétiques exemplaires. Pour les autres, les trois taux passeront à 10,5 %, 15 % et 17 % puis 9 %, 12 % et 14 % en 2024.
La défiscalisation du dispositif Pinel
La déduction permise par la loi Pinel est calculée sur le prix d’achat du bien mais aussi sur le montant des travaux de rénovation du bien immobilier.
Elle est calculée sur un plafond d’investissement de 300 000 €. Le montant maximum de la défiscalisation atteint donc 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans ou 63 000 € sur 12 ans.
Par ailleurs, les travaux d’entretien, de réparation et de rénovation sont déductibles des autres revenus fonciers des 10 années suivantes et des autres revenus (revenus professionnels) dans la limite de 10 700 € l’année de leur réalisation.
Quels sont les travaux déductibles des impôts ?
Les travaux de réparation et d’entretien
Il s’agit ici de travaux permettant de rendre le bien immobilier en bon état sans en modifier l'agencement ou l’équipement initial. Il s’agit donc de travaux du type :
- Traitement des bois contre les insectes xylophages (termites, les capricornes)
- Recherche et analyse de la nocivité de l’amiante
- Entretien d’un ascenseur
- Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations, de l’installation électrique ou de l’installation de chauffage central
- Remise en état d’un mur
- Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
- Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
- Remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction
- Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante
Les travaux d'amélioration
Il s’agit des travaux qui visent à apporter un élément nouveau ou à adapter le bien immobilier aux conditions de vie modernes, tels que
- L’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout
- L’agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes
- La reprise des fondations de l’immeuble
- La réfection de l’installation électrique
- La réparation de la toiture, le ravalement de façade, le changement ou la consolidation de cloisons intérieurs dans le cadre de l’aménagement d’appartement
- La mise en conformité des canalisations en plomb.
Ces travaux, de rénovation ou de réhabilitation, sont déductibles car ils visent à transformer le bien en local à usage d'habitation. L'administration fiscale interdit en revanche la déduction des travaux d’agrandissement puisqu'il considère qu'ils vont augmenter la valeur du bien.